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如何全面綜合評估一個鄉鎮的選址

在輔導加盟主時,我們常常遇到的問題是「我想開一間店在三重」、「我想在楠梓開一家店」、「我想在虎尾開一家店」、「我想在我家前面開一家手搖飲」…。

其實,這些問題的核心並不是要開什麼店、賣什麼東西,因為這裡講的三重、虎尾、溪湖的範圍其實都太大了,真正的問題是怎麼在一個地方(例如行政區、或是鄉鎮),找出多個比較繁華的區域(就是「商圈」),然後評估出在這些區域裡面可以做什麼生意。

今天我們要來談的就是大家常聽到的「商圈」、或是「立地評估」。我們會從一個實際的案例,來完整說明這個概念。目的就是要幫助你從無到有認識一個地方,進而能夠去判斷一個產品(一家店)能夠在什麼區域做!學完以後,面對一個陌生的城鎮,你就可以運用這套方法,快速了解一個商圈的構成、商圈的性質、什麼店該開在什麼地方。

我們先從一個簡單的問題開始,「什麼是一般人的生活?」、「我們日常都在做什麼?」

上班、上學、補習、買菜、買生活用品、逛街、看電影、看病、買衣服、買早餐、買吃的、買宵夜、逛夜市、拜拜、聚餐…這些就是多數人的在多數時間的生活。所以我們經常出沒的「地點」就會是公司、學校、市場、賣場、醫院、夜市、廟、餐廳、車站、街上、家裡。

開店就是要把東西賣出去,所以一定要找一個可以好好做生意的地方。

什麼地方會有生意?有人的地方!
只要有人聚集的地方,這些人就需要有地方可以消費
只是人「聚集的地方」與「消費的中心」兩個位置未必相同
有人聚集,這些人就變成「消費的推動力」形成客人聚集到一個地方去消費

因此,要了解一個商圈時,我們可以先找出這個地方的:

  • 地區人口數:找出範圍內有多少人口,直接反映出你可以做多少人的生意,甚至是依據年齡層的人口數。
  • 找出住宅區:找出人都住在哪,通常住宅區都在學區、早餐店、市場、廟宇、超商的附近。因為沒有人喜歡走很遠買早餐、買菜、取貨。
  • 找出市場位置:早市、黃昏市場通常是消費較平價的地方,也是地方上較早形成市集的區域。
  • 找全聯位置:也是買菜的地方。
  • 找夜市位置:吃宵夜還有休閒娛樂的地方。
  • 找商業聚集:就是花錢的地方,通常是消費水平比較高的店家。例如:服飾店、銀行、鐘錶店、眼鏡行等
  • 找休閒育樂:戲院、電影院、KTV、MTV、撞球場、夜店。
  • 找郵局:交通便利的地方。早期郵局為提高文件遞送效率,多在交通便捷的中心地區。
  • 找出步行區:真正適合用「行走」的地方不多,經常有人走動的地方,就是有人流的地方。
  • 找出主要道路:例如省道、縣道。
  • 找出交通聚集點:例如:客運站、火車站、捷運、公車站
  • 找出小吃店:茶飲店、雞排、雞蛋糕、冰、豆花
  • 找出正餐店:就是買飯的地方,能夠常吃的東西才算是正餐。例如:早餐店、麵、便當
  • 找出聚餐店:聚餐才會去、下午茶才會去、非經常性主食店。例如:火鍋、牛排、餐廳、日料、拉麵

以彰化溪湖鎮為例:
溪湖鎮總人口數為55,185人,20~50歲24,435人(資料來源:國土資訊系統社會經濟統計),有兩條主要道路、省道19、縣道148。

接著找出住宅區:先找學校、市場、全聯、宮廟、便利商店,配合人口資料,就可以找出人口密度比較高的住宅區,分別在▼

住一:位於溪湖國小、第一公有零售市場早市、客運站、黃昏市場旁
住二:位於湖北國小、郵局、全聯、客運站、黃昏市場旁
住三:位於湖東國小、西湖國中、溪湖高中、媽祖廟中間

標記出所有消費、購物類型店家,消費購物區在▼

標記出所有麵食、米飯的正餐類店家,正餐區在▼

標記所有火鍋、燒烤、拉麵、日料等餐廳類店家,餐廳區在▼

標記所有飲料、手搖飲類店家,飲料區在▼

標記所有麵線、臭豆腐、豆花、雞排、雞蛋糕等小吃類店家,小吃區在▼

接下來就可以開始找出【商業驅動】、【人流方向】、【商圈】、與【集客點

首先我們要找出來,「從不同的地方進來的人流量」會有哪些?
包含,附近的學校、住宅區、辦公區、商業區、觀光區、醫院、廟宇、車站、省道縣道。這些都是會產生大量人流出來的地方、有人聚集的地方

有人流的地方,就會開始產生商業活動,也就是所謂的店家。

這些會有人聚集的地方,我們就把它稱作「商業驅動」,意思就是可以驅動「商業發展的來源」。而商圈就是緊鄰商業驅動的地區,一般會是被商業驅動所包圍的面狀區域或帶狀區域。

從商業驅動,配合上面的購物區、正餐區、餐廳區、飲料區、小吃區,我們就可以決定出商圈與人流方向。

而商圈的中心位置,我們把它稱作「集客點」,集客點的意義在於它可以告訴我們商圈能吃的客群範圍能涵蓋到哪裡。集客點是商圈中心位置的參考點,如果集客點是多數人抵達商圈的地方,例如:車站、夜市口、或是停車的地方,距離這個點越遠的店,客人就必須走越久才能到。店點距離集客點的距離,決定了客人過去的意願

舉例來說
【步行】時間10分鐘可以走600公尺,可以是上班族客群,到附近吃飯的主要方式
【騎車】時間10分鐘可以走3000公尺,可以是住宅區客群,到附近買飯、買宵夜
【開車】時間10分鐘可以走5000公尺,可以是要去聚餐、餐廳吃飯的主要方式

因此可以找出溪湖的集客點在「廟口附近」還有在「早市附近」
廟口的集客點1的客人來源是:住宅區與廟口
早市的集客點2的客人來源是:省道、縣道、客運、早市、黃昏市場、住宅區
而這也說明為什麼餐廳類的店家,例如溪湖有名的羊肉爐就是集中在集客點2的省道線道附近。

從不同的地方要到達這個中心點,不論是走路或騎車開車,客人能接受的交通時間一定是有限的,他會選擇距離他最近的商圈去消費,例如:買早餐、買菜、買午餐、買宵夜,而不是去離他比較遠的商圈。

客源、集客與人流方向的概念圖如下

圖中住宅區的人有較多的機會是去商圈一消費而不是商圈二。

商圈可以透過集客點的空間距離,決定能吃到的客群,進而掌握客群的質與量。「質」指的是顧客人流的性質、「量」指的是目標顧客的含量。
人流的性質可以反映出該地區的顧客從哪來、顧客的輪廓是什麼(例如是家庭客還是上班族)、客人都來做哪些消費、平均消費的單價是多少;而量的判斷就是要有準確的人流數據,一般都是蹲點數人流才能獲得。

開店就是要能夠把對的東西賣給對的人,那要怎麼可以賣給對的人,就是選址。選址就是在選人,並且是選到一個有密集的目標人群顧客的地點。換句話說,當你想做某種生意時,「質」是優先反映出該地區的目標顧客群是否適合的關鍵指標,否則既使人流量高,若不符合設定的顧客輪廓,也很難會有交易。

這就是商圈與集客點的概念了。現在你可以試著回答出:
如果你要賣飲料,店要開哪?
如果你要賣麵飯,店要開哪?
如果你要開餐廳,店要開哪?
如果你要賣小吃,店要開哪?
如果你要賣衣服,店要開哪?

總結來說,商圈評估的流程大致如下:

  • 圈地:圈出一個範圍當作你的主要評估區域。以鄉鎮來說,通常會是一個鎮的大小。
  • 找商業驅動:在圈出範圍中找出,學校、住宅區、辦公區、商業區、觀光區、醫院、廟宇、車站、省道縣道…等會聚集大量人流的地方。
  • 店家分類:將範圍內店家地毯式的一一分類,包含「早餐店」、「飲料店」、「正餐」、「小吃店」、「餐廳」、「購物店」。
  • 決定商圈範圍:依據分類後的店家分佈,圈出各類型店家的集中區,進而找出重疊度較高的交集區,以此作為商圈範圍。
  • 找集客點:以商圈範圍的中心位置作為集刻點。
  • 決定人流方向:考量步行或交通工具時間,決定集客點人流的來源來自哪些商業驅動,並已箭頭標記出。
  • 店址測試:將想做的生意、想開的地點,參照人流來源、性質、離集客點的距離,即可決定出地點與產品的匹配程度。

以上就這次關於商圈評估的實戰教程,有興趣的朋友歡迎在下方留言討論

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