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選址是什麼概念?是選空的店面?還是求心安?從零開始教你搞懂選址評估

開始前先思考一下,開店究竟是「先選產品,再選店面」容易,還是「先選店面,再選產品」簡單。多數人做加盟的情況,都是先想好要做的項目了,再選自己家附近、或是生活圈周遭的空店面。因此許多加盟主都以為:

選址就是在「那邊附近」找個店面
選址等我找好加盟項目再來看不遲
選址是加盟總部會幫我的不用擔心
所以結論就是「這問題先不用煩」

本期教程就是要幫大家建立正確的選址觀念!學習重點:學完不用懂方法,實操方法以後講,主要了解「選址是一種店點、消費者、產品三者的配對遊戲」。

要加盟創業開店,目的就是希望能賺(大)錢,但是什麼是能賺錢?
賺錢的意思就是
營收-成本-支出 > 0
那要怎麼知道每一個數字
營收 = 來客數 x 客單價
成本 = 用毛利率來計算(因為是加盟,所以這個數字是已知的)
支出 = 店租+人事成本(這兩個佔大半)
而,來客數 = 門前人流 x 進店率
所以只要能夠預估出:「門前人流、進店率、店租」這三個
就能科學的預估出店能不能賺錢、這家店能不能做
這就是選址在做的事!

選址的目的是:評估 目標人流 評估 進店率 計算 客流量 預估 營收 減去 店租成本 等,最後科學的評估出店面的獲利能力。

選址為什麼重要
因為選址就是在決定你的加盟店未來的獲利能力!
因為選址就是在決定你的加盟店未來的獲利能力!
因為選址就是在決定你的加盟店未來的獲利能力!

回到上面的問題,「門前人流、進店率、店租」這三個怎麼估?
門前人流不難估,在目標店面前面蹲點數人頭就行了
但要怎麼知道進店率?
進店率指的就是路過的人有多少%會走進你的店
這個轉換率一般來說會是1%~5%,高低主要會受到
門前人流裡面有多少比例是你賣的產品的目標客群」影響
(口語的講法就是:這裡面多少人是你的菜)

那什麼是你賣的「產品的目標客群」?
你想想,你平常的生活習慣都去哪裡買早餐、午餐、晚餐、宵夜、飲料、聚餐?你多常會繞到比較遠一點的地方買早餐、宵夜、飲料?還是幾乎都去那幾個地方買早餐、宵夜?
這就是消費者,顧客的思考習慣是,我要去「那裡」買「這些東西」

你要找「美甲店、咖啡店」,你會去「夜市、廟口」附近嗎?
你要找「早餐店、正餐店」,你會去「戲院、百貨」附近嗎?
當然不會,為什麼?因為那些店不集中在那裡
那為什麼店不在那裡?
因為消費者不在那裡!
這說明,不同地方的(消費者)型態不同,適合做的店就不同。客人在哪裡,店就應該開在那裡!

從店家的角度來講,就是從產品找受眾、從受眾找店點
舉例

  • 美甲店美睫店的目標客群是:20~40女性、有一定消費能力、未婚
  • 平價紅茶冰店的目標客群是:平價消費、CP值要求高、餐品精緻度要求低、附加消費
  • 精品手沖咖啡的目標客群是:文青、品味生活、餐品精緻度要求高
  • 黑糖珍珠鮮奶的目標客群是:逛街族群、上班族、心理補償、非正餐點心消費
  • 中西式早餐店的目標客群是:家庭客群、上班族、通勤動線人流、外帶居多
  • 正餐麵飯主食的目標客群是:家庭客群、上班族、大眾口味、餐期不長

你要開一家店,就是要 ❶從店的產品特性❷決定適合的消費族群,再來❸尋找有這種族群的商圈。這樣你的進店率才會高!

這也是為什麼會常看到同類型的店都開在一起的原因
因為這說明在這個地區,有比較多目標客群的消費者
你就可以直接拿對手店的進店率,作為你評估目標店面進店率的參考

所以進店率的估計方式就是在評估:
人流有多少比例是目標客群
你的產品相較競品的影響度
你的店面地點有何競爭優勢

加盟本身就是複製,品牌能直接複製給你的是產品和服務,需要你自己複製的,是複製他的消費族群。消費族群複製的越相近,你的進店率也越接近,生意就越接近。
而所謂的選址、立地評估就是一種「面、線、點」的由粗到細的系統評估流程。
面:選的是商圈。決定商圈裡面有多少你產品的目標人流。
線:選的是路段。想在商圈的哪幾條街做生意,街上有哪些競品。
點:選的是店面。確定出門前人流、轉換率、店租、店位優勢。

總結來說,選址是一種店點、消費者、產品的配對遊戲!而不該被簡單理解成是「找店面」。
現在你弄明白了選址就是在幫助你,在「開店前」合理評估「進店率」與「未來營收淨利」。
那你覺得選址該在什麼時候做?在選加盟項目時?還是加盟簽約後?

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